בחירת היזם לתמ"א 38 ופינוי בינוי
בשנים האחרונות ישנם יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית ולבחירת הדיירים היצע רב של יזמים המעוניינים בפרויקט. זהות היזם היא פרמטר מכריע להצלחת הפרויקט ולכן ריכזנו עבורכם את הקריטריונים החשובים שיש לתת עליהם את הדעת בעת קבלת החלטה.
ניסיון מקצועי
ראשית כל, חשוב מאוד לבחור ביזם הרשום בפנקס הקבלנים והנו בעל ניסיון קודם בעסקאות תמ"א 38 או פינוי בינוי. זאת משום שמדובר בפרויקטים מורכבים המצריכים ידע, מיומנות מקצועית, דקדקנות ועבודה בשיתוף פעולה עם גורמים שונים. על מנת לוודא התאמה של היזם לפרויקט, מומלץ לבקש מכל מועמד רשימה של כמה פרויקטים בעלי מאפיינים דומים שביצע והשלים כדי שניתן יהיה להתרשם מעבודותיו הקודמות ולקבל המלצה או דיס המלצה מהדיירים באותם פרויקטים. זו תינתן הן בהתבסס על התוצאה הסופית והן על איכות השירות שניתן לדיירים לאורך הפרויקט. במסגרת הליך בחירת היזם של התחדשות עירונית, חשוב מאוד לברר האם היזם הוא גם הקבלן המבצע, כאשר ישנה עדיפות ברורה לחברה אחת המעניקה את כל השירותים בפרויקט. לא אחת, כאשר היזם איננו הקבלן, מגלים הדיירים לאורך ביצוע העבודות של פינוי בינוי, כי החברה הקבלנית שנשכרה אינה מתאימה לפרויקט. הדבר יוצר מטבע הדברים סכסוך בין הדיירים ליזם, עיכוב בהתקדמות הפרויקט ולעיתים העניין מגיע עד לפתחו של בית המשפט.
ליווי בנקאי
העובדה כי הדיירים אינם נושאים בעלויות של תמ"א 38 אין משמעה כי הפרויקט אינו כרוך בסיכון כלכלי עבורם שהרי אם תתחלנה עבודות בנייה שלא יבוצעו כהלכה או לא יסתיימו במועד, יגרם לדיירים נזק כספי רב. על כן, גב פיננסי איתן הוא קריטריון מהותי מאוד בבחירת היזם בפרויקט של התחדשות עירונית והבטוחה הכספית הטובה ביותר לדיירים היא יזם אשר מוכן ויכול לקבל ליווי בנקאי. במסגרתו, הבנק לוקח חלק במימון הפרויקט והוא זה המפקח על ההתנהלות הפיננסית של היזם לאורך ההליך. אפשרות נוספת המהווה חלופה לליווי הבנקאי היא קביעת פעולות פיקוח במסגרת הסכם תמ"א 38 כגון קביעת מנגנון בקרה על הוצאת הכספים, מעקב פיננסי על מנת לוודא את הסולבנטיות של היזם וכיו"ב. כאשר פוגשים הדיירים ביזם שאינו מוכן לליווי בנקאי או פעולות פיקוח, הדבר צריך להדליק נורה אדומה וזו השעה להמשיך הלאה.
תנאי העסקה
במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים בעלי דירות לקבל הטבות המהוות תמריץ מובהק להתקשרות עם היזם: תוספת ממ"ד, מעלית בבניין, מרפסת, החלפת תשתיות וכיו"ב. אולם, חשוב לדעת כי בעוד שלחלק מן ההטבות היזם מחויב, לחלקן האחר, מן ההטבות האטרקטיביות ביותר, היזם אינו מחויב בחוק והדבר הנו תלוי שיקול דעתו בצירוף הנסיבות: שווי הקרקע עליו שוכן מבנה המגורים, מספר יחידות הדיור שיכול היזם לבנות על פי היתר הבנייה וכיו"ב. אמנם, כמובן שלניהול משא ומתן אפקטיבי על תנאי העסקה יש חלק מרכזי בעניין זה, אך ניתן בהחלט לומר כי הצעתו הראשונית של היזם לדיירים, מהווה אינדיקציה מסוימת הן ליושרו והן לתנאים הסופיים שניתן יהיה לקבל במסגרת פינוי בינוי או תמ"א 38. מלבד ההטבות שמציע היזם, יש גם לבחון את יתר תנאי העסקה כגון לוח זמנים אליו מוכן להתחייב היזם וכן פיצוי כספי מוסכם, מעין קנס, בעת איחור במועדים. היבט אחר שיכול להיות רלוונטי עבור הדיירים זה נושא הקיימות. ישנם בעלי דירות אשר חשוב להם לשמור על איכות הסביבה ורוצים ביזם המתחייב לשימוש במוצרים ירוקים ובשיטות וכלי עבודה חסכוניים באנרגיה, גם אלו ייבחנו במסגרת תנאי העסקה של תמ"א 38 ויהוו שיקול עבור אותם דיירים בעת בחירת היזם.
