מה חשוב וכדאי לדעת על היטל השבחה
ישנם לא מעט פרויקטים כיום אשר מטרתם היא לשפץ בניני מגורים ישנים או להרוס אותם לחלוטין ולבנות חדשים על פניהם. כך לדוגמא: תמ"א 38 או פרויקטים של פינוי בינוי, הם פרויקטים אשר מגמתם היא להפוך בנינים ישנים ודירות ישנות לבניינים חזקים יותר, איכותיים יותר ומטבע הדברים גם דקורטיביים יותר. אם הועדה המקומית בעיר שלכם מאשרת פרויקט כלשהו אשר בגינו הדירה שבה אתם מתגוררים תקבל תוספת בנייה כלשהי או אשר בגינה תקבלו דירת מגורים חדשה לאחר שהדירה הישנה שלכם תיהרס בפרויקט פינוי בינוי, הרי שהערך של הדירה הקיימת שלכם יעלה. מכיוון שערך הדירה יעלה בהתאם לפרויקט, הרי שהעירייה אשר אישרה את התכנית, תחכה לקבל מס המגיע לה מתוקף עליית שווי הנכס. מס זה נקרא: היטל השבחה. היטל השבחה יוטל גם בגין היתרי בניה שתקבלו בגין תכניות עצמאיות להרחבת דירת המגורים שלכם.
מהו בעצם היטל השבחה
היטל השבחה הוא מס שיש לשלם לרשות המקומית, בגין כל תוכנת שאושרה בקשר למבנה שאתם מתגוררים בו, אשר מגמתה היא לשבח את המבנה. כלומר: אם הגשתם בקשה להיתרי בנייה לרשות המקומית, על מנת להרחיב את המבנה שאתם מתגוררים בו, הרי שתדרשו לשלם היטל השבחה במקביל להיתרים שתקבלו, מכיוון שהיתרים אלו ובעקבותיהם מימוש התכנית, יעלו את ערך הדירה. היטל ההשבחה יחול לרוב על מגרשים ריקים, בתים צמודי קרקע, דירות גג או דירות גן שכן, הפרויקטים שמטרתם הרחבת נכס, רלוונטיים לרוב בעיקר עבור מבנים מעין אלו.
היטל השבחה ותמ"א 38
כאשר מדובר בפרויקט תמ"א 38, מדובר בפרויקט אשר בגינו בעלי דירות מקבלים תוספות בנייה. אולם, בניגוד לתוכנות הרחבה פרטיות אשר מקבלות אישור מהרשות המקומית ובגינן בעל הדירה נדרש לשלם היטל השבחה, הרי שבפרויקט תמ"א 38, מי שנדרש לשלם את היטל ההשבחה הוא היזם. היטל ההשבחה יעמוד על 50 אחוז מהשווי של ההשבחה. כלומר: יש להעריך השווי הכספי של התוספת אשר נוספה לבניין. היטל ההשבחה מהווה 50 אחוז משווי זה. ניתן לקזז מהיטל ההשבחה את ההוצאות שנדרשו לכם עבור מימוש זכויות הבנייה. הוצאות אלו כוללות את הוצאות השיפוץ ועוד.
כיצד יודעים מהו שווי הדירה לאחר ההשבחה
לאחר שמתקבל אישור לתכנית הבנייה, שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית בוחן את עליית ערך הדירה. בהתאם לאבחנה של אותו השמאי, יקבע הסכום הרלוונטי להיטל ההשבחה. לאחר שיקבע סכום זה הוא יפורסם ובעל הנכס יתוודע אליו. אם בעל הנכס איננו מסכים עם הסכום שנקבע, הרי שהוא יוכל לערער על כך. ערעור על היטל השבחה יכול להתבצע באמצעות שמאי מקרקעין אשר תביאו מטעמכם, לבדוק את הדירה ובהתאם לכך, לקבוע מהו השווי שלה כעת ומהו הסכום הרלוונטי אשר יקבע להשבחה. שמאי מטעמכם יכול להציע סכום אחר נמוך יותר מהסכום אשר קבע שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית ובהתאם לסכום זה, תוכלו להגיש ערעור. את שמאי המקרקעין יש לבחור בקפידה מתוך המגוון הרחב של נותני השירות בתחום זה. יש לבחור בשמאי אשר ידוע כי הוא בעל ותק וניסיון בתחום, בעל מוניטין חיובי ובעל המלצות רבות
פטור מהיטל השבחה
חשוב מאוד לדעת שישנם מקרים שבהם ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה. על מנת לבחון האם אתם זכאים לפטור זה, כדאי מאוד שתבחרו בעורך דין נדל"ן מקצועי ומומחה בתחום, אשר מכיר את כל הרבדים הנוגעים לתחום היטל ההשבחה. עו"ד נדל"ן יבחן את הנכס שלכם ואת התוכניות שאושרו בו עבור הרחבה או שיפוץ, אל מול המקרים בהם ניתן לקבל פטור ויסייע לכם להגיש בקשה לקבלת פטור מהיטל השבחה, במידה ואתם זכאים לכך.
מדוע חשוב להיעזר בעורך דין נדל"ן בדירה המועברת בירושה
מכיוון שתהליך העברת הבעלות על דירה המתקבלת בירושה ותהליך מכירת דירה שהתקבלה בירושה ללא תשלום מס עליהם הם תהליכים מורכבים, יש להתייעץ מראש עם עורך דין נדל"ן, אשר מכיר את התחום היטב. עורך דין מעין זה יהפוך את התהליך כולו לתהליך פשוט, קל ויעיל יותר. יש סיכוי משמעותי יותר לקבל פטור מס על מכירת דירה בירושה כאשר התהליך מתבצע בליווי של עורך דין מנוסה ומומחה בתחום.
