תמ"א 38

מדינת ישראל פרסמה בשנת 2005 תוכנית מתאר ארצית 38, או בשמה המקוצר: תמ"א 38. מטרתה של תוכנית זו היא לפעול לצורך חיזוק בניינים אשר אינם עומדים בפני רעידות אדמה. בתחילה, במסגרת תוכנית התמ"א ניתן היה לחזק מבנים מבלי להרוס אותם, אולם, לאחר פרק זמן כלשהו החוק הורחב ובהתאם לתיקון 2 ולתיקון 3 לחוק התמ"א כיום ניתן לממש את התוכנית גם במתווה של הריסת מבנים קיימים ובניה של מבנים חדשים במקומם. כמובן שעל התכנית חייבת להתבצע בהתאם לתקנים המחייבים.

תמ"א 38- במה בעצם מדובר

כאמור, במדינת ישראל ישנם לא מעט בניינים, אשר אינם מהווים מבנים מספיק חזקים או יציבים במקרה של רעידת אדמה. לכן, מטרתה של תוכנית תמ"א 38 היא לחזק את כלל המבנים אשר אינם יעמדו בפני רעידת אדמה ולאפשר לדיירים שלהם את ההגנה המרבית במקרה של רעידת אדמה. בתמורה לחיזוק הבניין הקיים או בתמורה להריסת הבניין והקמת בניין חדש תחתיו, התוכנית מעניקה זכויות בניה לבניית יחידות חדשות. 

כמו כן, מעבר לחיזוק הבניין, בעלי הדירות יהנו גם משירותי בנייה נוספים כגון: הוספת ממ"ד בדירות, הוספת מרפסת, שיפור התשתיות, התקנת מעלית ועוד. כמובן שהדיירים ידרשו בתמורה להטבות הללו להעניק את המכר לזכויות הבניה ליזם הפרויקט. במקרה שבו היזם בוחר להרוס את הדירות ולבנות תחתן חדשות, כל אחד מדיירי הדירות הישנות יקבל דירה חדשה, כמובן ללא עלות כלכלית. בתיקון ה-1 לפרויקט תמ"א הרי שבניית יחידות חדשות תתבצע מעל בנייה קיימת. בתיקון ה-2 לפרויקט התמ"א יחידות חדשות יוקמו במסגרת בניה מחדש של המבנה כולו, לאחר הריסת המבנה הישן.

חשיבות ליווי עורך דין מקרקעין בקידום פרויקט תמ"א 38

לבחירת עורך דין מקרקעין יש ערך רב וחשיבות רבה מכיוון שהוא יכול להשפיע באופן מהותי על הצלחתו של פרויקט תמ"א 38. כמו כן, עורך דין מקרקעין רלוונטי עבור הגנה על הזכויות של הדיירים המתגוררים במבנה שעתידה לחול בו תוכנית התמ"א. עורך דין מקרקעין רלוונטי מאוד החל משלבי העסקה הראשונים הכוללים את המשא ומתן של הדיירים מול היזם, ניסוח חוזה מוסכם בין היזם לדיירים וכמובן, בשלבי העסקה הנוספים הכוללים את שלב התכנון של הבנייה, ביצוע הרישום בטאבו ועוד. בשלב המשא ומתן בין הדיירים ליזם, עורך הדין יפעל למען הגנת הזכויות של הדיירים וימקסם את גובה הבטוחות הנדרשות מהיזם עבור התחלת תהליך העבודה. מטרתו של עורך הדין היא להבטיח כי הדיירים שלו לא יפסידו מיישום תוכנית התמ"א בבניין המגורים שלהם וישמרו על האינטרסים שלהם מול היזם.

שלבים במימוש תוכנית תמ"א 38

1. מינוי עורך דין מקצועי ומומחה בתחום תמ"א 38- מדובר בצעד ראשון ובסיסי. על הדיירים למנות עורך דין אשר יעניק להם ייצוג מקצועי ואיכותי בתהליך כולו. עורך הדין ילווה את הדיירים מבחינה משפטית בכל שלב ושלב בפרויקט
2. בשלב השני יש לבחור יזם. חשוב מאוד לבחור יזם אשר ידוע כמוצלח ומנוסה בהוצאה לפועל של פרויקטים מעין אלה
3. בשלב השלישי יש צורך לנהל משא ומתן בין הדיירים לבין היזם על מנת להגיע להסכמות. ללא הסכמות לא ניתן לחתום על חוזה
4. שלב רביעי כולל בו את החתימה על החוזה בין היזם לבין הדיירים
5. עריכת בקשה להיתר בנייה והגשתה לוועדה המקומית לתכנון ובניה- מדובר על שלב המתבצע על ידי היזם בשיתופו של אדריכל הפרויקט ונציגת דיירי הבניין.
6. היזם יפרסם בקשה להתנגדויות. התנגדויות יוגשו לא יאוחר מ14 יום מיום הפרסום.
7. מתן היתר עקרוני ליזם לצורך בנייה
8. בפרויקט אשר ממומן בידי גורם פיננסי כלשהו יהיה צורך בשלב זה לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי
9. היזם יידרש להפיק פוליסת ביטוח וערבויות עבור הדיירים. כמו כן, דיירים אשר מפונים מהמבנה במסגרת תמ"א 38 ונדרשים לגור בדירות שכורות עם תום הפרויקט יקבלו דמי שכירות.
10. קבלת היתר בנייה
11. תחילת ביצוע העבודה
12. סיום העבודה
13. תקופת הבדק- בשלב זה הקבלן מתחייב לתקן כל ליקוי או תקלה כלשהם שיתגלו במבנה\
14. רישום הבניין כבנין משותף באופן חוקי.

כאמור, יש ערך וחשיבות לליווי של עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה בתוכנית תמ"א 38.  משרד עו"ד דניאל גולשה, עוסק מזה עשור בתחום המקרקעין על רבדיו השונים. בין היתר, המשרד מנוסה בתחום ייצוג דיירים בפרויקט תמ"א 38. על מנת להגן על האינטרסים והזכויות שלכם במהלך תוכנית תמ"א 38, אין ספק שכדאי שתבחרו בשירותי צוות המשפטנים המנוסה והמקצועי של המשרד.