היתרונות אל מול הסיכונים בקבוצת רכישה
אחד המהלכים הפופולאריים ביותר בעולם הנדל"ן כיום הוא: הצטרפות לקבוצת רכישה. לא מעט אנשים המעוניינים לרכוש דירה לצורך מגורים או השקעה, מוצאים כי הצטרפות לקבוצת רכישה היא דבר מעניין ורלוונטי מאוד. אולם, חשוב מאוד לדעת שבטרם בוחרים להצטרף לקבוצת רכישה כזו או אחרת, יש צורך להבין מהי בעצם קבוצת רכישה ומהי המשמעות שלה. אדם אשר מצטרף לקבוצת רכישה מבלי להבין מהי באמת אותה הקבוצה ומהם הסיכונים אשר הוא נחשף אליהם בגין הצטרפות לקבוצה זו, יכול לבצע טעויות שעלולות לפגוע בו באופן כלכלי.
מהי בעצם קבוצת רכישה
עסקת רכישה רגילה מקבלן או יזם, היא עסקה אשר בגינה מחיר הדירה שנקבע ללקוח, הוא בהתאם למחיר אשר הקבלן משלם הן על הקרקע אותה רכש, הן על המע"מ על הקרקע, הן על מס המכירה אשר הוא משלם בגין מכירות הדירות והן על הוצאות הבנייה והוצאות השיווק של הפרויקט בו הוא מציע למכירה בניני מגורים. כלומר, ערך הדירה המוצעת למכירה לאדם הפרטי, יהיה בהתאם לכלל ההוצאות של היזם או הקבלן. בניגוד לעסקה הרגילה, קבוצת הרכישה היא שיטה אשר חוסכת במיסוי ולכן, בהתאם לכך, מעניקה לכל חברי הקבוצה שהתאגדו יחדיו אפשרות לרכוש דירה במחיר נמוך ב35 אחוזים מהמחיר אשר מציע הקבלן על הדירות אותן הוא מוכר. קבוצת הרכישה הם בעצם קבוצת אנשים המתאגדים יחדיו לצורך איתור קרקע הרלוונטיים עבור בנייה. כל חבר מהקבוצה מקצה סכום כספי כלשהו ובהתאם לסכום זה, יהיו לו זכויות על הקרקע. לאחר רכישת הקרקע על ידי הקבוצה, הקבוצה בוחרת בשירותים של רישוי, תכנון ובנייה של קבלן כזה או אחר.
מהם היתרונות של קבוצות רכישה
היתרונות של קבוצות רכישה גובלים בכך שבשיטה זו חברי הקבוצה חוסכים הן את תשלום המס, הן את הוצאות המימון, הן את הוצאות השיווק של היזם וכן את המע"מ על הקרקע. קבוצת הרכישה תידרש לשלם מס רכישה רק על העלות של הקרקע ולא על עלות הדירה מכיוון שאותם האנשים שבקבוצה מהווים את בעלי הדירות ולא מוכרים אותם לאנשים אחרים. מדובר על חיסכון משמעותי מאוד, המאפשר לכל חבר בקבוצה לקבל דירה במחיר מוזל הרבה יותר מהמחיר בו היה מקבל דירה מפרויקט של יזם כזה או אחר. יתרון משמעותי מאוד של קבוצת הרכישה הוא העובדה שהם לא צריכים לחשוש ממקרה שבו לקבלן המבצע של פרויקט כזה או אחר תהיה התמוטטות כלכלית. כלומר: גם אם הקבלן אותו בחרו יחווה התמוטטות, הקרקע עדיין תישאר שלהם מכיוון שהם רכשו אותה.
מהם הסיכונים בקבוצת רכישה
על אף שלכאורה נראה שרכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה זהו הדבר האידאלי, הרי שמדובר בדבר הכרוך גם בסיכונים. כך למשל, בהתאם לחוקי המס, מכיוון שקבוצת הרכישה עוסקת גם בהסכם על רכישת הקרקע וגם בהסכם מול הקבלן המבצע אותו בחרו, הרי שזה עלול להיחשב להם לעסקה מלאכותית או כעסקה אחת לרכישת נכס בנוי. סיכון נוסף יכול לגבול בכך שהקבלן מתנה את שירותיו לאחר רכישת הקרקע על ידי הקבוצה, לשירותי בנייה בלבד. בהתאם לכך, הקבלן לא יחויב בחוק ערבויות כלפי חברי קבוצת הרכישה, אלא רק בערבויות ביצוע. סיכון נוסף יכול לגבול בכך שאחד מחברי הקבוצה יחליט למכור את החלק שלו לאדם אחר, בעל אינטרס מנוגד לחברי הקבוצה.
כיצד מנטרלים סיכונים בקבוצת רכישה
על אף שישנם סיכונים, כדאי לדעת שניתן לנטרל את כולם בדרכים שונות. לכן, על כל קבוצת רכישה להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין מקצועי ומומחה בתחומו. עורך דין נדל"ן אשר מכיר את כל מה שקשור לקבוצות הרכישה ולסיכונים העומדים בפניה, יצליח ללא ספק לנטרל את כל הסיכונים העומדים בפני קבוצת הרכישה ולהפיק מהקבוצה רק את היתרונות שבה