התחדשות עירונית – מה זה אומר?
בשנים האחרונות יוצאים לפועל בארץ מאות פרויקטים של התחדשות עירונית. זו מהווה שם כולל לבנייה המשפרת את מראה העיר ומגדילה את היצע הדירות. ישנם שני סוגים של מיזמים כאלו: תמ"א 38 או פינוי בינוי.
התחדשות עירונית
הרצון לנצל באופן המירבי את משאב הקרקע, קרי להגדיל את מספר הדירות, לצד הצורך לתת פתרון למבנים ישנים הזקוקים לשיפוץ וחיזוק, הם העומדים בבסיסה הרעיוני של התחדשות עירונית. על מנת ליישם את הפרויקטים הללו, היה צורך בהענקת תמריצי בנייה ליזמים שיהיו נכונים לבצעם והטבות לדיירים שיהיו נכונים להתמודד עם אי הנוחות הרבה הכרוכה בעבודות הבנייה. על כן, נוצרו תוכניות של תמ"א 38 ושל פינוי בינוי. המשותף הוא כי בשני סוגי המיזמים דואגים לכך כי בניין המגורים יהיה עמיד בפני רעידת אדמה ובונים יחידות דיור חדשות על גג המבנה. ההבדל הוא כי בעוד שבתמ"א 38, מחזקים את המבנה הקיים, במסגרת פינוי בינוי, הורסים את הבניין הקיים ובונים בית מגורים חדש במקומו. כפי שיוסבר להלן, שני הצדדים לעסקה זקוקים לייצוג משפטי של עורך דין להתחדשות עירונית.
ייצוג דיירים
בעלי דירות השוקלים להתקשר בפרויקט התחדשות עירונית, זקוקים לייצוג משפטי מקצועי במסגרתו יטפל עורך הדין בכל היבטי העסקה המורכבת הזו ויסייע לקידומה המוצלח והיעיל. עורך דין להתחדשות עירונית יסייע לדיירים בין היתר בנושאים הללו:
- בחירת נציגות הבית המשותף אשר תהווה את איש הקשר בין הדיירים ליזם;
- התמודדות עם דייר סרבן, לרבות הגשת תביעה למפקח על המקרקעין;
- בחירת היזם המתאים ביותר לפרויקט תמ"א 38 מבחינת ניסיונו המקצועי וגב כלכלי;
- ניהול משא ומתן על תנאי העסקה, לקבלת ההטבות האטרקטיביות ביותר מהיזם;
- דרישה לקבלת ערבות כספית מתאימה כגון ליווי בנקאי;
- מינוי מנהל עבודה אשר יפקח על התקדמות הבנייה ועמידה בזמנים;
- טיפול בהיבטי הרישום של בית המגורים בלשכת המקרקעין ועוד.
ייצוג יזמים
פרויקטים של התחדשות עירונית הפכו בשנים האחרונות לכדאיים מאוד עבור היזם בשל התמריצים הניתנים לו ובראשם, זכויות הבנייה המאפשרות לו לבנות יחידות דיור חדשות ולמכור אותן. אולם, לשם הצלחת התהליך הארוך של תמ"א 38 או פינוי בינוי, זקוק הוא לייצוג של עורך דין להתחדשות עירונית אשר ישמור על האינטרסים שלו וידאג לכל ההיבטים השונים של הליך מורכב זה, למשל: גיוס הסכמת בעלי הדירות ואיסוף החתימות, עריכת חוזה ההתקשרות עם הדיירים, בחירת בעלי מקצוע נוספים הדרושים ליזם לשם ביצוע הפרויקט, טיפול בסוגיית המימון, תכנון מס, ייצוג בוועדות השונות וטיפול בכל העניינים הבירוקרטיים הכרוכים במיזם.
בחירת עורך הדין
אין חולק על חשיבותו של הייצוג המשפטי בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית, אך השאלה היא כיצד בוחרים את עורך הדין המתאים? ובכן, ראשית כל חייב הוא להיות מומחה בתחום ההתחדשות העירונית. לא אחת פונים דיירים או יזמים לעורך דין למקרקעין אשר ערך עבורם בעבר חוזי מכר למשל, אך בשל הייחודיות והמורכבות של מיזמים כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי, נדרשת מומחיות ספציפית בתחום ההתחדשות העירונית. שנית, כדאי לפנות לעורך דין אשר הספיק לרכוש ניסיון בתחום והנו בקיא בהתנהלות מול הגורמים השונים. זאת משום שרק עורך דין להתחדשות עירונית מיומן ומנוסה, יוכל להעניק לבעלי הדירות או ליזמים, מעטפת משפטית מלאה ולסייע בקידום יעיל ומוצלח של המיזם. שלישית, יש לוודא כי שכר הטרחה אותו גובה עורך הדין הוא כמקובל בתחום ולצורך כך ניתן לפגוש מספר עורכי דין ולקבל אינדיקציה בדבר גובה התשלום.
