עורך דין מקרקעין

על פי החוק ופסיקת בתי המשפט, מוכר זיכרון הדברים כמסמך משפטי מחייב (בניגוד לסברה הרווחת לפיה מדובר במסמך פחות ערך אשר בכוחו רק “לשריין” את ההסכמה). מסמך שכזה, ככל שניכרת בו על פי חוק החוזים “מסויימות וגמירת דעת” (כלומר – פרטי הצדדים, פרטי הנכס, המחיר וחתימות הצדדים) דינו כדין חוזה למכירת/רכישת הנכס לכל דבר ועניין.

משכך, מומלץ ביותר להימנע מעריכת זיכרון דברים, היות ולרוב נעשה מסמך זה בטרם הצדדים פנו לעו”ד על מנת שייצג אותם בעיסקת המקרקעין, ואינם יודעים אף מה טיבו של הנכס ומה מצב רישומיו ומצב הבעלים שלו. 

בנוסף, החל ממועד זה מתחילים להימנות המועדים לתשלומי המיסים, על אף שעוד טרם נחתם הסכם מלא. גם מבחינת עמלת תיווך הדבר יכול להוות בעיה, שכן בחתימת זכרון דברים המתווך הביא לחתימת עסקה, וגם ביטולו לאחר מכן לא בהכרח תבטל את חובת התשלום למתווך.

במצב דברים זה, לרוב בחתימה על זכרון דברים עולים הסיכונים על התועלת, וככלל מומלץ להימנע מחתימה על מסמך זה, בטח ובטח ללא ייעוץ משפטי מתאים.

ברכישת דירה חדשה מקבלן, על פניו הקבלן מעמיד לרוכשים עו”ד, והרוכשים אף משלמים לו על כך. אולם, מי שיעיין בסעיפים הרבים בהסכם, ודאי גם ימצא את הסעיף בו נרשם במפורש כי העו”ד מטעם הקבלן מייצג את הקבלן בלבד. 

עניין זה לא ברור מספיק לרוכשים רבים, אשר בפועל נותרים ללא ייעוץ או ייצוג הולמים אל מול הקבלן. בנסיבות אלה, לעיתים הקבלן ינסה להעביר אליכם עלויות על פעולות בהן דווקא הוא חייב לשאת על פי חוק, למשל, וכבר נתקלנו בכל לא פעם בייצוג לקוח בבדיקת הסכם רכישת דירה מקבלן, והדבר חוסך מאות ואף אלפי שקלים. 

בנוסף, כמון, יש לוודא כי הקבלן לא מקפח את זכויותיכם או גורע מכם דברים שהוא צריך להעניק לכם לפי החוק או הנוהג. היות והידע הכללי של מרבית האנשים בתחום זה אינו רב, ומנגד, זהו התחום שבו ישנן תביעות רבות בגין עסקאות שכשלו, הרי שבכל עסקה במקרקעין, מומלץ ביותר להיות מיוצג על ידי עו”ד העוסק בתחום ושהינו בעל ניסיון.

פירוק שיתוף במקרקעין הינו הליך שמספיק שאחד השותפים בנכס (גם אם הוא מחזיק באחוז אחד בלבד בנכס) רשאי לפתוח בו. הדבר נובע מהתפיסה המוסרית שלא ניתן לחייב אדם לנהל שותפות עם אחרים בניגוד לרצונו. 

בנסיבות אלה, הליך פירוק שיתוף במקרקעין אינו תלוי ברצונם של השותפים האחרים בנכס, והאם אינם רשאים להפעיל מניפולציות או איומים על אחד השותפים האחרים, ולא משנה מה גודל חלקו. אותו אחד המעוניין בפירוק, ככל שלא הושגה הסכמת היתר, יכול לפנות אלינו לצורך הגשת תביעה מתאימה לפירוק שיתוף במקרקעין.

בעבר פינוי נכס מקרקעין משוכר שחדל לשלם היה הליך מורכב קשה וארוך. לאחר שבוצע תיקון לחוק, ההליך הפך מעט מהיר יותר ומעט פשוט יותר. בנסיבות של שוכר שלא פינה את הנכס, או שוכר שהפסיק לשלם שכירות, או שוכר שהפר את הסכם השכירות שנחתם איתו, ניתן להגיש תביעה לסילוק יד, אשר תתברר תוך לכל היותר 90 ימים (בעבר היה יכול להימשך הליך כזה אף מספר שנים בהן השוכר עוד ישב בנכס שהיה בשבי שלו).
בנסיבות אלה, עת שוכר מתחיל לעשות בעיות, כדאי להתחיל לפעול מוקדם ככל הניתן, ועוד טרם מתחילים להצטבר חובות ונזקים לנכס.